요약
DSR은 대출을 받을 때 소득 대비 부채의 비율을 확인하는 지표로, 부동산 담보대출과 기타 모든 대출(자동차, 신용, 마이너스통장 등)의 원리금의 연 납부금액을 연 소득으로 나눈 것입니다.
- 주택담보대출 40% 적용 : 투기 과열지구 9억 원 초과 주택 매입 시
- 신용대출 40% 적용 : 연소득 8천만원 초과인 사람이 1억 원 이상의 대출을 받을 때
- 2021년 7월부터 총 대출액 2억원 초과 시 40% 적용
- 2023년 7월부터 총 대출액 1억원 초과 시 40% 적용
목차DSR이란?DSR 규제 마이너스통장 DSR 신용대출 DSR DSR 계산기 |
DSR이란?
금융위원회가 2016년 마련한 대출심사 지표로, 총부채 원리금 상환비율(Debt Service Ratio)의 약자입니다. 일반적으로 금융권에서 대출을 해줄 때 대출자의 상환능력을 확인하는데, 이때 소득 대비 부채의 비율을 확인하는 지표가 바로 DSR입니다. DSR은 기존의 DTI(총부채상환비율)에서 진화한 형태로, 부채 상환 능력을 평가할 때 주택담보대출에 기타 카드나 자동차, 신용 등 모든 대출의 이자에 대해서만 대출 합계로 볼 때, DSR은 자신이 가진 모든 대출의 원금과 이자를 대출에 의한 지출로 본다는 것이죠.
특이한 점은 만기일시상환 방식의 대출은 말 그대로 매월 이자만 납부하다가 만기에 원금을 일시로 상환하는 방식인데, 이 또한 만기일까지의 기간으로 나누어 연 납부 원금으로 함께 합산하여 계산하기 때문에 추가 대출이 더 어려울 수 있다는 것입니다.
예를 들어 만기일시상환 형식의 대출을 2년 만기로 1,200만 원 받았고, 매월 그에 대한 이자를 10만 원씩 납부 중이라면 원금은 미뤄두고 이자만 납부하는 방식이더라도 1,200만 원을 2년으로 나누어 600만 원의 원금과 연 납부하는 총 이자인 120만 원이 더해져 총부채에 720만 원이 DSR 계산 시 이용 중인 대출금에 합산되는 것이죠. 결국 만기 일시상환 방식의 대출은 만기를 길게 계약하는 것이 이자를 저렴하게 하는 것보다 DSR 적용에는 유리한 것입니다.
다행히도 주택담보대출의 경우 보통 금액도 크고, 만기 또한 굉장히 길기 때문에 잔여 원금에 대해서 나누어 계산하지 않고 연 납부하는 원금과 이자에 대해서만 계산합니다. 그리고 전세담보대출은 원금에 합산하지 않습니다.
DSR 규제란?
금융위원회는 DSR 적용은 “차주의 상환능력 범위 내에서 대출을 취급토록 하는 소비자 보호 측면의 규제”라고 하지만, DSR 40% 이내라는 규정은 부동산 투기와 가계 부채의 증가를 막기 위한 금융위의 노력과는 달리 앞으로는 내 집 마련의 꿈이 더 멀리 날아가는 듯한 형태를 보이는 것으로 보고 좌절하는 이들도 많습니다. 현재로서는 DSR 40%라는 규정은 투기 과열지구 내 9억 원 초과 주택이나 연 소득 8,000만 원이 넘는 고소득자가 1억 원이 넘는 신용대출을 받을 때만 적용되지만, 올해 7월부터는 총대출액이 2억 원이 넘는 사람에 한해 적용되고, 2023년 7월부터는 총대출액이 1억 원만 넘어도 적용되기 때문입니다.
예를 들어보겠습니다.
직장 근처 오피스텔을 매수하려는 직장인 A 씨(연봉 4천만 원). 그는 2억 1천만 원의 매매가 중 약 70%에 해당하는 1억 5천 원을 대출받아 구매하고 싶은데 가능할까요?
10년 만기, 원리금 균등분할상환, 3.5% 이율 = 44.4% (불가능)
15년 만기, 원리금균등분할상환, 3.5% 이율 = 32.17% (가능)
결론은 같은 이율과 같은 대출방식, 같은 대출금액으로 해당 집을 매매하려면 대출 만기일을 늘려서 계약하는 수밖에 없습니다.
여기서 금융위원회의 부동산투기나 가계대출을 잡겠다는 취지와 달리 서민들의 울음소리가 들리는 것이죠. 잘 아시다시피 만기를 연장하면 이율은 따라서 올라가기 때문입니다. 그리고 DSR에 맞추어 만기일을 늘려 계약하더라도 대출자의 경제여건이 좋아져 중도 상환을 하게 되면 부동산 담보대출 역시 중도상환 수수료가 들기 때문입니다.
마이너스통장 DSR
마이너스 통장 역시 대출의 일환으로 보기 때문에 DSR 40% 적용을 피해 갈 수는 없습니다. 다만, 마이너스 대출의 경우 만기일이 1년씩 계약이 되고, 1년마다 갱신되는 형태라 DSR 계산 시 한도가 낮게 나올 수밖에 없습니다. 하지만 현행 그리고 2021년 7월 적용 DSR의 경우 연소득이 8천만 원을 넘지 않으면 DSR 40% 적용을 받지 않으니 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다.
연봉이 8천만원이 넘는 고소득자의 경우 마이너스 통장(3.5% 가정)을 개설할 때 한도가 약 3,000만 원으로 맞춰지게 되니 기존의 마이너스 통장보다 한도가 대폭 줄어들었다고 보시면 되겠습니다.
DSR 신용대출
신용대출 역시 같은 방식입니다. DSR 적용 시 상환기간이 짧은 만기 일시상환보다는 만기가 긴 원금균등 분할이나 원리금 균등분할 방식이 유리한 것이죠. 아래 예시를 보시면 더 이해가 빠르실 수 있습니다.
신용대출(만기 일시상환/1년/5%/2,000만 원/4,000만 원 수익) = 52%(불가능)
신용대출(원리금 균등분할/5년/5%/2,000만 원/4,000만 원 수익) = 11%(가능)
결국 신용대출 중 만기일시상환의 대출이 가능하다면 최대한 만기일을 길게 잡아 계약을 하시는 편이 저렴한 이자로 계약하는 것보다 많은 한도로 계약할 수 있다는 것을 꼭 기억해주세요.
DSR 계산기
DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득
DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득
DSR의 계산방법은 간단합니다. (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 부채 원리금 상환액) / 연소득인데요.
예를 들어서 월 납부하는 주택담보대출이 720만 원(원금 50만 원 + 이자 10만 원 = 연 납부 720만 원)에, 카드론 500만 원, 신용대출 300만 원, 마이너스통장 1,500만 원일 때, 총부채는 3,020만 원이 됩니다. 그리고 연 소득으로 사업소득 1,000만 원, 근로소득 3,500만 원이라면 연 소득은 4,500만 원이 되고요.
이를 DSR로 계산하자면 (총 부채 3,020만 원 나누기 연 소득 4,500만 원)이 되니 67.11%로 계산됩니다.
이렇게 되면 정부에서 말하는 DSR 40%가 넘기 때문에 기대출 외 추가로는 대출이 어려울 것으로 보입니다. 결국 1 금융권은 말할 것도 없고, 2 금융권과 보험사까지 DSR이 적용되니, 추가로 대출이 필요한 사람들은 3 금융권이나 카드(카드론)로 대출을 받는 등 다른 방안을 모색할 것 같네요.
DSR 계산법을 간단히 말하자면 총 부채(이자+원금) 나누기 총소득에 곱하기 100을 하시면 됩니다. 다만, 전세자금 대출은 제외하고, 만기 일시상환 대출은 연 납입 원금 환산액도 포함된다는 점을 기억하시면 되겠습니다.
마지막으로 DSR 계산기로 잘 알려져있고, 간단히 확인하실 수 있는 사이트가 있어 공유해보고자 하는데요.
http://부동산계산기.com/dsr
해당 사이트에서 DSR을 선택하신 후 증빙 가능한 연소득과, 대출 잔액 또는 예상 대출금을 입력하면 간단하게 계산할 수 있습니다.
결론은 DSR의 적용으로 대출 규제가 더 강력해졌다는 것입니다. 금융위원회의 취지와 달리 서민들이 대출을 이용해 지렛대 효과로 투자를 하는 것이 매우 힘들어진 것 같아 우려가 되네요.
